近年來都市中,大型的都市更新案因為種種原因變的窒礙難行,又或是曠日廢時,動輒10年甚至更久,但是人民居住的權利並不能因此受損,於是內政部營建署於106年5月頒布 都市危險及老舊建築重加速建條例 (俗稱危老條例) 。

先前有一些客戶因為房子老舊漏水、沒有電梯,所以想做自地自建,欲敲除老公寓重建,但是往往遇到的問題是受限於建築法規,重建後面積變小、樓層變少、並且要拿出不少資金,因為每個住戶財力不對等,並不是每個人都有能力或是願意拿錢重建房子,又重建後對他們沒有任何好處,且大型建商不願與他們合建或是條件談不攏,所以就作罷。

然而這些在都市中的舊公寓和舊透天就變成都市景觀上的扣分,都更不了,也重建不動,居住品質也不良,而現在,危老條例的出現就可以適度地解決這一個問題。

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此為示意照片,無關本文

條件:

一、經建築主管機關依建築法規、災害防救法規通知限期拆除、逕予強制拆除,或評估有危險之虞應限期補強或拆除者。

二、經結構安全性能評估結果未達最低等級者。

三、屋齡三十年以上,經結構安全性能評估結果之建築物耐震能力未達一定標準,且改善不具效益或未設置昇降設備者。

好處:

 一、重建期間土地無法使用者,免徵地價稅。但未依建築期限完成重建且可歸責於土地所有權人之情形者,依法課徵之。

二、重建後地價稅及房屋稅減半徵收二年。

三、重建前合法建築物所有權人為自然人者,且持有重建後建築物,於前款房屋稅減半徵收二年期間內未移轉者,得延長其房屋稅減半徵收期間至喪失所有權止,但以十年為限。

除了以上好處外,還可以依照不同條件,讓建築物在法規之外增加16%-40%不等的獎勵建築面積,這也算是政府的德政,多出來的坪數及樓層可轉賣,讓持有人得以免除興建成本甚至獲利,唯此條例在公布後的三年之內申請建築執照並興建才能擁有上述獎勵。

其獎勵部分共分為時程獎勵、危老判定、建物退縮、耐震結構、綠建築、智慧建築、無障礙等等,能拿到多少獎勵,端看土地條件及付出成本而定,每案皆不相同。

在興建時可以申請土地融資與建築融資,利率約為3% 左右(視條件) ,等到興建完成再轉為一般房貸,利率更低,若是多位持有人則可做信託,確保產權,由銀行來分層給付興建款項,也不用擔心營建商蓋到一半跑掉的問題。

基於以上諸多好處,建議老舊房屋持有人趕緊著手規劃重建,勿浪費了政府的德政。

我們一直以來都在幫客戶做自地自建,從土地或舊建築物開始,建築規劃設計,室內設計,營建,室內裝修到交屋,幫客戶打造屬於他們的夢想住宅,希望這一次透過危老條例的施行,能幫客戶爭取到更多的利益及坪數,讓他們的財產變得更有價值。

 

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